Разделяй и выдавай: Россию хотят поделить на пять "ипотечных кластеров"

   Российские регионы могут разделить на пять "ипотечных кластеров" в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства в них, выяснили "Известия". Такая инициатива прорабатывается в правительстве. Предполагается, что субъекты поделят на "динамичные", "с нехваткои? спроса", "с нехваткои? предложения", "стагнирующие" и "депрессивные". Исходя из разделения, могут принимать решение о поддержке строительного рынка. Участники рынка такой подход поддержали, отметив, что реализовать его сложно - регионы будут динамично переходить из одного кластера в другой.

По какому принципу регионы могут поделить на кластеры

   Правительство РФ прорабатывает вопрос внесения изменений в ипотечные программы с господдержкой, сообщили "Известиям" в пресс-службе губернатора Санкт-Петербурга. Предполагается, что регионы возможно разделить на пять кластеров: "динамичные", "с нехваткои? спроса", "с нехваткои? предложения", "cтагнирующие", "депрессивные".
   Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года ("Известия" ознакомились с документом). Согласно ей, к первому кластеру отнесут регионы с высокими темпами роста населения и большими объемами ввода жилья, где спрос не покрывается предложением, а доступность недвижимости низкая.
   Во второй кластер, судя по документу, включат субъекты с избытком предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов. К третьему кластеру могут отнести области с низкими объемами ввода жилья, которые не покрывают спрос.
   В четвертом кластере будут находиться регионы с невысокими объемами жилого строительства, но без перекосов спроса и предложения, следует из Стратегии. А в пятой группе - с наиболее низкими объемами ввода недвижимости и активным снижением численности населения.
   В сентябре 2023 года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что правительство предложит перейти на зональный (кластерный) подход к госпрограммам по окончании действия льготной ипотеки летом 2024-го.
   - Уже к весне следующего года мы внесем эти предложения, - заявил Марат Хуснуллин в июле 2023 года.
   При этом в конце декабря вице-премьер уточнял, что льготную ипотеку могут продлить в отдельных регионах со слабым спросом на жилье.
   "Известия" направили запросы в правительство РФ и правительства регионов, Минстрой, Минэк и АО "ДОМ.РФ".

Как к инициативе относятся ведомства и рынок

   В четырех опрошенных "Известиями" банках поддержали разделение регионов на кластеры. Госпрограммы до сих пор остаются основным драйвером ипотечного рынка и единственной возможностью приобрести жилье для многих россиян, подчеркнула главный аналитик управления ипотечных продуктов "Росбанк Дом" Ирина Бабина.
   Продление льготной ипотеки целесообразно в трех кластерах - "с нехваткой спроса", "стагнирующих" и "депрессивных", считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. В этих регионах льготная ипотека позволит простимулировать спрос на жилье, увеличит темпы строительства и обновления жилого фонда, что в конечном итоге поддержит местную экономику.
   - Дифференциация условий льготной ипотеки в зависимости от региона обсуждается с прошлого года. В целом эта мера позволит сделать программу более адресной: развивать жилищное строительство в одних регионах и не допускать ценовых пузырей в других, - пояснил он.
   Вероятность принятия инициативы велика, полагает эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Евгений Миронюк. Он напомнил, что глава Центробанка призывала дифференцировать ставку льготной ипотеки в зависимости от региона выдачи.
   - Думаю, что нам надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать, - уровень доходов населения может быть одним из критериев, - заявила Эльвира Набиуллина в ноябре 2023 года.
   В пресс-службе ЦБ "Известиям" сообщили, что регулятор готов рассмотреть предложения по разделению регионов на кластеры, если они к нему поступят.
Министерство финансов также придерживается позиции о необходимости адресной и социальной направленности льготных программ, сообщили в пресс-службе ведомства.
   При этом Минфин не участвует в проработке инициативы, уточнил близкий к ведомству источник. По его словам, такой подход сложно реализуем. Создать четкие критерии, на основе которых субъекты можно разделить на кластеры, очень сложно.
   - Наверняка найдутся регионы, власти которых будут заявлять, что их либо недооценили, либо переоценили, - отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

Как регионы могут распределить по кластерам

   По данным на 19 февраля 2024 года, из общего количества жилья в России 44% остается нераспроданным, что свидетельствует о недостаточном спросе по всей стране, подчеркнула аналитик ФГ "Финам" Полина Щукина. Эта проблема актуальна для столичных регионов - там наблюдается избыток предложения при ограниченном спросе.
   Тем не менее Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, безусловно, отнесут к динамичным рынкам, поддержка которых льготными программами будет ниже, считает Евгений Миронюк из "БКС Мир инвестиций".
   Помимо столичных регионов в "динамичный" кластер могут войти Казань, Екатеринбург и Краснодарский край, отметила управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. Помимо этого, девелоперы в последние годы проявляют интерес к Тюмени, Ярославлю, Омску и Перми - городам, где активно растет платежеспособность клиентов.
   В кластер "с недостатком предложения" могут войти регионы с меньшим объемом строительства, где сданное в эксплуатацию жилье уже продано. К таковым, например, относятся Иркутская область и Чувашия, полагает Полина Щукина.
   При этом есть регионы, где льготная ипотека востребована менее всего, - например, на Дальнем Востоке, где действует отдельная госпрограмма под 2%, напомнила Ирина Бабина из "Росбанк Дом". Из-за этого их распределение по кластерам может быть затруднено.
   При проработке инициативы также важно учитывать динамичность перехода регионов из одного кластера в другой, отметила Полина Щукина. По ее словам, частый пересмотр условий может быть нецелесообразным. Тем не менее такой подход в перспективе способен простимулировать общий спрос на жилье в РФ и повысить его доступность для населения.

Источник: Известия https://iz.ru/1652711/evgenii-grachev-anna-kaledina/razdeliai-i-vydavai-rossiiu-khotiat-podelit-na-piat-ipotechnykh-klasterov